烟台土地评估公司变更

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土地评估成本法及其适用范围：
成本法亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。
评估值(土地价格)=土地取得费+土地开发费+税费++利润+土地增值收益
成本法一般适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等其他方法评估时采用。
同时可在对既无收益有很少有交易情况的公园、学校、公共建筑、公益设施等具有性的土地评估时采用。

土地估价有助于土地市场的完善
我国开始土地使用制度改革以来，城镇土地逐步由无偿使用改为有偿使用，土地市场也逐步建立。土地资源要实现市场配置，土地市场要进一步完善。我国城镇国有土地的配置方式已趋多样化，有土地出让、作价入股、授权经营、国有土地租赁和行政等多种形式。行政范围正在逐步缩小，市场配置范围逐步扩大。市场配置的基础是土地资产的量化，而量化的基本手段是估价。另外，城镇土地使用税、土地等土的征收，土地抵押、发行土地等土地融资手段，也要以土地资产的量化为前提。

土地使用权价格的评估，应按照不同区域以及各块土地的经济和效用的大小来确定。例如上海的土地在市区分为六块，郊区分为三块。因为土地使用权的价格是由多种因素决定的。土地是不动产，其价格当然与其所处的地理环境息息相关，位于不同地理位置的土地当然具有不同的价格。

影响土地价格的因素主要有：
(1)一般因素。指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。
(2)区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。
(3)个别因素。指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。
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